Airbnb en belastingen

Airbnb: belastinggevolgen btw inkomstenbelasting gemeentelijke belastingen

Je huis verhuren via Airbnb kan flink wat extra inkomen opleveren. Maar moet je geen belasting betalen over die inkomsten? 

Eigenlijk is Airbnb niets meer en niets minder dan het koppelen van mensen die een tijdelijke verblijfsplaats zoeken aan mensen die een tijdelijke verblijfsplaats hebben. Of zoals Wikipedia zegt: ‘een online marktplaats voor de verhuur en boeking van privé-accommodaties’.

Booking.com en Wimdu zijn in navolging van Airbnb ook gestart met de mogelijkheid je privé-accommodatie te huur aan te bieden. De belastinggevolgen zijn hetzelfde. 

Regels

Airbnb is razend populair, zó populair dat er in (buitenlandse) steden regels worden opgelegd om de wildgroei tegen te gaan. 

In Amsterdam is het vanaf 2019 verboden je gehele woning meer dan 30 dagen per jaar via een dergelijke website te verhuren (nu: 60 dagen). Hoe de gemeente dit precies wil gaan controleren is nog onduidelijk.

In Venetië zag ik eens een relaas hangen, van iemand die beweerde dat de ziel van Venetië verloren gaat door Airbnb. Het stuk tekst startte met: ‘Verblijf jij in een Airbnb? Dan werk jij mee aan de ondergang van Venetië’. Pfiew, ik blij dat ik niet in een Airbnb verbleef ;). Volgens deze meneer verlaten inwoners van Venetië hun huizen omdat er zoveel geld valt te verdienen met de verhuur via Airbnb. Gevolg: geen Venetiaan meer te bekennen in Venetië.

Ik weet niet of het zó slecht is, maar wel wil ik je graag inlichten over de belastinggevolgen van de tijdelijke verhuur voor korte periodes van (een gedeelte van) je woning.

Er zijn gevolgen voor de inkomstenbelasting (1), btw (2) en toeristenbelasting (3). 

1. Inkomstenbelasting

Er zijn eigenlijk 3 situaties te onderscheiden. Je verhuurt je eigen koophuis, je verhuurt een tweede woning of je verhuurt je huurhuis.

Deze 3 situaties zal ik hieronder behandelen.

Eigen koophuis (gedeeltelijk) verhuren

Woon jij in je eigen koophuis en heb je ergens een slaapkamer over die je weleens verhuurt? Of verhuur je je gehele koophuis als je op vakantie gaat? Dan zijn de inkomstenbelastinggevolgen als volgt.

Eigenwoningforfait – geen gevolgen

Zoals gebruikelijk bij een eigen woning, moet je het eigenwoningforfait aangeven. Dit is een bedrag (een percentage van de WOZ waarde) dat wordt opgeteld bij je inkomsten in box 1. 

In mijn blog over de belastinggevolgen van een koophuis heb ik uitgebreid geschreven over de gevolgen van het bezitten van een huis in box 1 (de eigen woning). Het tijdelijk (voor korte periodes) verhuren van je huis verandert niets aan het eigenwoningforfait.

Hypotheekrenteaftrek – geen gevolgen

Je hypotheekrente blijft aftrekbaar. Hier wijzigt de tijdelijke verhuur niets aan.

Let op dat de hypotheekverstrekker verhuren vaak niet toestaat (indien er een hypotheek op het huis rust). Check hiervoor de hypotheekvoorwaarden.

Huurinkomsten – 70% belast (kosten aftrekbaar)

Bij tijdelijke verhuur van (een gedeelte van) je woning moet je 70% van de huurinkomsten aangeven als ‘inkomsten uit tijdelijke verhuur‘. Dit houdt in dat deze inkomsten worden belast tegen de progressieve tarieven die gelden in box 1 (maximaal 51,75% in 2019). 

Wel mag je kosten die je maakt in verband met de verhuur in aftrek brengen op de huurinkomsten. Denk hierbij aan gas, water, elektriciteit (gebruikt door de huurder), advertentiekosten en services aan de huurder zoals schoonmaken. De kosten moeten dan wel rechtstreeks voortkomen uit de verhuur.

Onderhoudskosten en vaste lasten zijn niet aftrekbaar van de huurinkomsten.

Let op: als je extra diensten levert kan dit ervoor zorgen dat 100% van de huurinkomsten wordt belast (zie hieronder).

Verhuur 2e woning

Via Airbnb mag je een woning alleen verhuren indien je de hoofdbewoner bent volgens de Basisregistratie Personen (voorheen de gemeentelijke basisadministratie).

Indien je een tweede woning op een andere manier verhuurt, valt dit in principe in box 3, tenzij je actiever bent (denk aan sleuteloverdracht, schoonmaak en adverteren), dan valt het in box 1. Lees hierover ook weer meer in de blog over het verkopen en verhuren van je huis.

Verhuur (gedeelte) huurwoning

In het geval van een huurhuis is het juridisch niet toegestaan om je huis te verhuren (onderverhuur) of ‘in gebruik te geven aan derden’ zonder toestemming van de verhuurder (en eventueel de VvE). 

Meestal is dit opgenomen in de huurovereenkomst, maar ook op grond van de wet is onderverhuur verboden. Het verhuren van één kamer (een gedeelte van de woning) terwijl je zelf nog in het huurhuis verblijft, kan wel zijn toegestaan.

Als je voor de onderverhuur een normale huur ontvangt, heeft dit geen belastinggevolgen. Een normale huur bestaat uit de huur voor het gedeelte van de woning en een vergoeding voor de kosten zoals energiekosten. Let wel op dat het eventueel gevolgen kan hebben voor de huurtoeslag. Eventuele extra inkomsten zijn wel belast.

Ook hier geldt het onderstaande voor extra diensten.

Extra diensten = huurinkomsten 100% belast

Als er sprake is van tijdelijke verhuur met ‘extra diensten die samenhangen met de verhuur’ worden de huurinkomsten (na aftrek van kosten) voor 100% belast. 

De huurinkomsten kwalificeren dan als resultaat uit overige werkzaamheden of winst uit onderneming.

Bij extra diensten die samenhangen met de verhuur kun je denken aan het verzorgen van ontbijt of organiseren van uitjes (contact met toeristische instanties). 

Extra diensten die niet samenhangen met de verhuur

Geef jij je gasten ook een rondleiding door de stad? Of breng je ze (tegen vergoeding) van A naar B?

Deze inkomsten (die niet perse onderdeel zijn van de verhuur) moet je aangeven als resultaat uit overige werkzaamheden óf (als je het ‘professioneel’ als ondernemer doet) als winst uit onderneming.

Deze inkomsten zijn dan belast tegen het progressieve inkomstenbelastingtarief in box 1 (maximaal 51,75% in 2019).

2. Btw

Door bezig te zijn met de tijdelijke verhuur van een woning, kwalificeer je als Btw-ondernemer (let op: deze definitie is anders dan voor de inkomstenbelasting). Dit houdt in dat je Btw-plichtig bent, met alle gevolgen die daarbij horen.

Als je nog geen Btw-ondernemer bent, val je waarschijnlijk onder de Kleine Ondernemersregeling (KOR) waardoor je geen belasting betaalt en ontheffing kunt aanvragen. Ben je al Btw-ondernemer is dit misschien niet het geval.

Op tijdelijk verhuur is het verlaagde Btw tarief van toepassing (9% in 2019).

3. Toeristenbelasting

Je bent verplicht toeristenbelasting af te dragen aan de gemeente, voor zover van toepassing. Lees hier meer over de toeristenbelasting. De hoogte van de toeristenbelasting verschilt per gemeente.

Voor kamerverhuur gelden aparte regels (er kan een vrijstelling van toepassing zijn). Hiervan is geen sprake als je verhuurt aan vakantiegasten. 

Verzekeringen

Kijk naar de verzekeringen die worden geboden door de website waarmee je je huis verhuurt. Vaak is het goed jezelf nog aanvullend te verzekeren.

Samenvatting

Als je (een deel van) je eigen woning (koophuis) tijdelijk verhuurt via Airbnb zijn 70% van de huurinkomsten belast in box 1. Kosten die direct verband houden met de verhuur zijn aftrekbaar van de huurinkomsten. Daarnaast ben je ben je Btw-plichtig en verplicht toeristenbelasting af te dragen aan de gemeente.

Als je meer aanbiedt dan alleen verhuur (zoals het verzorgen van een ontbijt) zijn 100% van de huurinkomsten (-/- kostenaftrek) belast in box 1.

Voor het verrichten van extra diensten buiten de verhuur geldt dat deze inkomsten ook zijn belast in box 1.

Verhuren lange termijn

Denk je erover je huis voor de lange termijn te gaan verhuren? Zorg dat je de gevolgen kent.

This Post Has 7 Comments

  1. In verschillende publicaties lees ik dat de verhuurder ook omzetbelasting moet afdragen, hetzij als ondernemer of als ondernemer volgens de kleine ondernemersregeling (KOR). Mijn vraag is welk percentage voor de tijdelijke verhuur via Airbnb of booking.com wordt gerekend voor de omzetbelasting?

    1. Beste Evertjan,

      Bedankt voor je reactie. Dat klopt inderdaad, in principe ben je ondernemer voor de omzetbelasting (let op: de definitie van ondernemer voor de omzetbelasting is anders dan die voor de inkomstenbelasting). Je bent dan BTW-plichtig. Dit betekent dat je je moet registreren als BTW ondernemers en BTW aangifte moet doen. Als je onder de KOR valt, kun je eventueel ontheffing aanvragen.

      Verhuren van een gemeubileerde woning voor de korte termijn is belast tegen het verlaagde BTW tarief (9% vanaf 2019).

      Hopelijk is het zo duidelijk voor je, als je nog vragen hebt laat het vooral weten!

      1. Voor jouw info: ik heb een stukje toegevoegd over BTW. Dank voor de tip!

  2. Dank voor je heldere artikel.

    Nog een vraag: als dus Airbnb een uitbetaling doet van €109,- dan geef ik op voor de btw: €9,- en bij de inkomstenbelasting €100,-? Uitgaande van ondernemer voor de btw en inkomstenbelasting. Airbnb maakt geen facturen op waarin dit zo staat…

    Of houdt Airbnb de btw al in en betaald ze dit zelf uit aan de overheid? En moet ik alleen opgeven dat de inkomsten btw belast zij met verlegde btw?

    1. Beste Keesjan,

      Graag gedaan!

      Dat hangt er vanaf waar Airbnb gevestigd is (ik weet niet of ze meerdere vestigingen hebben of in de US zitten?), binnen of buiten de EU.

      Op de factuur staat helemaal niets over btw?

  3. Beste Elle, nee daar stata niets over btw. Wel staat op de servicekosten dat ze daar geen btw over rekeningen, dacht altijd dat dit ook 6% en nu 9% is.

    1. Beste Kees-Jan,

      Naar aanleiding van jouw vraag heb ik geprobeerd wat meer informatie te vinden, schijnbaar kun je die btw-facturen downloaden op de website van Airbnb. Ik heb hier zelf geen ervaring mee, maar hopelijk helpen onderstaande links je.

      https://www.airbnb.nl/help/article/438/waar-vind-ik-mijn-btwfactuur
      https://community.withairbnb.com/t5/Community-Help/BTW-specificatie/td-p/126400

      Let op: deze content is niet door mij gecreëerd, dus ik kan de waarheid niet garanderen.

Laat hier je reactie achter!

Close Menu