Bijleenregeling: rekenvoorbeelden verbouwing

Sydney opera house harbour bridge

De bijleenregeling is een complexe regeling die bedacht is door de overheid extra leningen om te voorkomen.

Het zit zo: als je jouw huis verkoopt mét overwaarde en je een nieuw huis koopt, krijgt je geen hypotheekrenteaftrek meer over het bedrag aan overwaarde. Op deze manier wil de overheid stimuleren dat je de overwaarde ‘in je nieuwe huis steekt’.  

Er bestaan uitzonderingen op de bijleenregeling indien je jouw nieuwe huis gaat verbouwen. Daarover lees je hieronder meer + rekenvoorbeelden.

Huis verkopen en nieuw huis kopen

De bijleenregeling kan spelen als je jouw huis verkoopt en een nieuw huis koopt. De regeling houdt in dat je geen hypotheekrenteaftrek meer krijgt over de ‘overwaarde’ van je oude huis. 

Het doel? Jou te stimuleren de overwaarde in je huis te steken en dus niet extra te lenen. Je kúnt eventueel wel meer lenen, maar krijgt er geen hypotheekrenteaftrek over.

Rekenvoorbeeld – standaard

Je hebt in 2013 een huis gekocht voor €170.000 met een hypotheek van €170.000. In 2020 verkoop je het huis voor €230.000. Je hypotheek is dan nog €160.000 omdat je €10.000 hebt afgelost. 

De overwaarde is dan €70.000 (€230.000 -/- €160.000).

Je koopt ook in 2020 een nieuw huis voor €260.000. Op basis van de bijleenregeling krijg je geen hypotheekrenteaftrek meer over €70.000 (de overwaarde). 

Je zou dan maximaal hypotheekrenteaftrek over €190.000 kunnen krijgen (€260.000 -/- €70.000).

In mijn andere blog lees je alles over de (voorwaarden van) de bijleenregeling.

Termen

De volgende termen worden gehanteerd door de belastingdienst met betrekking tot de bijleenregeling.

  • overwaarde: als de netto-opbrengst van de verkoop van je huis hoger is dan je ‘eigenwoningschuld’.
  • netto-opbrengst: de verkoopprijs minus de verkoopkosten 
  • eigenwoningschuld: het bedrag aan hypotheek waarover je hypotheekrenteaftrek krijgt

Rekenvoorbeelden

Hieronder ga ik verschillende rekenvoorbeelden geven.

  1. Overwaarde gebruiken voor een verbouwing
  2. Overwaarde deel gebruiken voor een verbouwing / deel zelf gebruiken

Rekenvoorbeeld 1. Overwaarde voor een verbouwing

Voor het berekenen van de hypotheekrenteaftrek mag je de aankoopprijs van je nieuwe huis ophogen met de verbouwingskosten. Je moet het geld wel binnen 6 maanden na het afsluiten van de hypotheek gebruiken. Is het een bouwdepot? dan heb je 2 jaar de tijd.

Stel:

  • verkoopprijs oude huis: €230.000
  • hypotheek oude huis: €160.000 (100% eigenwoningschuld)
  • overwaarde is de verkoopprijs -/- de eigenwoningschuld. Dit is €230.000 -/- €160.000 = €70.000.
  • aankoopprijs nieuwe huis: €260.000
  • verbouwing nieuwe huis: €30.000

Door de verbouwing steek je van de €70.000 overwaarde ‘maar’ €40.000 in de aankoop van je nieuwe huis. Je hypotheek bedraagt hierdoor €220.000 (aankoopprijs nieuwe huis €260.000 -/- €40.000) in plaats van €190.000.

Normaal zou je zeggen dat je hypotheekrenteaftrek krijgt over de aankoopprijs (€260.000) -/- de overwaarde (€70.000) = €190.000. In het geval van een verbouwing (ter verbetering of onderhoud van de eigen woning) mag je de verkoopprijs ophogen met de verbouwingskosten.

Nieuwe eigenwoningschuld: €260.000 + €30.000 = €290.000 -/- €70.000 = €220.000.

Je krijgt dus hypotheekrenteaftrek over je gehele hypotheek van €220.000. De bijleenregeling heeft hier dus geen effect op.

Rekenvoorbeeld 2. Deel zelf geld gebruiken

Naast een verbouwing wil je een deel van de overwaarde gebruiken voor jezelf. Bijvoorbeeld om een auto te kopen, een buffer op te bouwen of te beleggen.

  • overwaarde: €70.000 (€230.000 -/- €160.000)
  • verbouwingskosten: €30.000
  • eigen gebruik: €15.000
  • nieuwe hypotheek: €260.000 -/- €70.000 + €30.000 + €15.000 = €235.000

Je krijgt hypotheekrenteaftrek over de aankoopprijs -/- de overwaarde = €190.000. De aankoopprijs wordt opgehoogd met de verbouwingskosten van €30.000. Hierdoor krijg je hypotheekrenteaftrek over €220.000.

Je hypotheek is €235.000 en je krijgt maar hypotheekrenteaftrek over €220.000. Door de bijleenregeling krijg je geen hypotheekrenteaftrek over het geld dat je zelf gebruikt hebt (€15.000).

Vraag & antwoord

Over de bijleenregeling krijg ik veel vragen. Hieronder een overzicht van de meest gestelde vragen. 

  • Vraag: er zit een paar maanden tussen de verkoop van mijn oude woning en aankoop van mijn nieuwe woning. Wordt de overwaarde nog steeds van mijn nieuwe hypotheekwaarde afgehaald voor de berekening van de hypotheekrenteaftrek? Antwoord: ja, de bijleenregeling geldt 3 jaar. Je moet 3 jaar wachten met het aankopen van een nieuwe woning wil je geen last hebben van de bijleenregeling.
  • Vraag: wanneer geldt de bijleenregeling? Als ik het geld gestort krijg? Antwoord: de bijleenregeling geldt bij de aankoop en verkoop van een woning. Er wordt niet echt naar de feitelijke geldstromen gekeken (het is dus niet echt van belang wanneer je het geld gestort krijgt).
  • Vraag: hoe houdt de overheid toezicht op de bijleenregeling? Antwoord: je moet over de aankoop en verkoop en hypotheek etc. gegevens aanleveren in de aangifte inkomstenbelasting (en op deze manier houdt de belastingdienst daar toezicht op).
  • Vraag: klopt het dat het geld voor de verbouwing niet van mijn hypotheekbedrag gaat voor de hypotheekrenteaftrek? Hoe moet ik dit aantonen en waar? Antwoord: de aankoopprijs wordt voor de bijleenregeling inderdaad opgehoogd met de verbouwingskosten. Hierop breng je de overwaarde in mindering voor de berekening van het bedrag waarover je hypotheekrenteaftrek krijg. Deze informatie (over de verbouwingskosten) moet je ook aangeven in je aangifte inkomstenbelasting.
  • Vraag: we hebben een korte periode (november tot en met februari) meer dan 60.000 spaargeld. Hoeven we alleen over die periode vermogensbelasting te betalen? Antwoord: nee, je betaalt per kalenderjaar vermogensbelasting. Er wordt naar je vermogen op 1 januari 2020 gekeken. Staat het geld op 1 januari 2020 op je rekening, dan telt het mee voor de vermogensbelasting van het jaar 2020. In die zin is het vaak erg nadelig in het oude jaar een huis te verkopen en in het nieuwe jaar te kopen.

Laat hier je reactie achter!