Hypotheektip: een lagere hypotheekrente door een lagere risico-opslag

huis portugal_liggend

Op basis van jouw zogenaamde loan to value (LTV) hanteren de meeste banken een risico-opslag. Heb jij voldoende afgelost op je hypotheek, kan daardoor je hypotheekrente omlaag! Lees hier hoe dat werkt.

Maximale hypotheek

Aan het begin van deze eeuw kon je nog ver boven de woningwaarde lenen (denk aan 120-130% van de waarde). Vanaf het jaar 2018 mag je hypotheek nog maximaal 100% van de taxatiewaarde van je woning zijn.

Dit heeft als gevolg dat je niet meer kunt ‘bijlenen’ voor de overige kosten, zoals notariskosten en overdrachtsbelasting (‘kosten koper’). Hiervoor heb je dus spaargeld nodig. Daarnaast geeft het hebben van spaargeld of extra aflossen als voordeel dat je hypotheekrente lager kan zijn. Daarover hieronder meer!

Loan to value

De hoogte van je hypotheekrente is onder andere afhankelijk van de hoogte van je hypotheek ten opzichte van de taxatiewaarde van je huis. Dit percentage wordt ook wel loan to value (LTV) genoemd.

Bijvoorbeeld: de taxatiewaarde van je huis is €200.000 en de hoogte van je hypotheek €180.000. Dan is je LTV 90%.

Let op: bovenstaande geldt alleen indien je géén hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) hebt afgesloten. In het geval van NHG geldt altijd één tarief.

Risico-opslag

Banken werken met een zogenaamde risicoklasse of risico-opslag. Hoe hoger je hypotheek is in verhouding tot de woningwaarde (= hogere LTV), hoe hoger je risico-opslag. Dit betekent dat je risico-opslag lager kan worden als je LTV lager wordt. Een lagere risico-opslag zorgt voor een lagere hypotheekrente.

De Rabobank werkt bijvoorbeeld met een renteopslag van 0,5% als je LTV hoger is dan 90%. Kom jij onder die 90%, heb je recht op een lagere hypotheekrente.

Lagere LTV: twee opties

Nu is het zaak om je LTV omlaag je te krijgen. Daarvoor heb je drie opties.

Extra aflossen

Met (extra) aflossen kun je dubbel voordeel behalen; je hoeft minder lang af te lossen (waardoor je rente bespaart) én de hypotheekrente wordt lager (waardoor je nóg meer rente bespaart).

Let op: misschien heb je al een deel van je hypotheek afgelost en is je LTV al lager dan op het moment van afsluiten. Check bij jouw hypotheekverstrekker of jij al recht hebt op een lagere hypotheekrente!

Vaak moet je zelf een verzoek indienen bij de bank voor een verlaging van je risico-opslag, ga hier zo snel mogelijk mee aan de slag als jij hier recht op hebt! Eén telefoontje of e-mail is meestal voldoende!

Hogere taxatiewaarde

Een andere optie is om je taxatiewaarde hoger te krijgen, waardoor je LTV lager wordt (je hypotheek wordt lager in verhouding tot de hogere taxatiewaarde). 

Dit kan door hertaxatie in verband met de marktontwikkeling (woningen zijn meer waard geworden in de afgelopen jaren) of verbouwing. Let op: soms is geen hertaxatie nodig en is een hogere WOZ-waarde al voldoende!

Hogere WOZ-waarde

Heb jij de WOZ beschikking ontvangen en is de WOZ-waarde van jouw woning veel hoger dan vorig jaar? Dan is jouw LTV lager geworden. Op basis van deze beschikking kun je makkelijk een verlaging aanvragen bij de bank (als je daar recht op hebt). 

Als laatste een rekenvoorbeeld: een lagere rente van 0,05% klinkt heel weinig. Toch heeft dat op een lange termijn meer effect dan je zou denken.

Rekenvoorbeelden

Hieronder zie je een tabel waarin de totale rentekosten worden weergegeven bij een annuïtaire hypotheek met een looptijd van 30 jaar.

Per 0,1% lagere hypotheekrente, betaal je over de gehele looptijd van de hypotheek (30 jaar) ongeveer €5.000 minder.

Als jij bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek een 0,5% lagere hypotheekrente hebt omdat je 10% eigen geld in het huis heb gestoken, betaal jij over de gehele looptijd ongeveer €25.000 minder hypotheekrente!

Richtlijn besparing

Als richtlijn kun je aanhouden dat je per 0,1% verlaging €100 per jaar aan rente bespaart voor elke €100.000 die jij leent (het eerste jaar en zonder rekening te houden met de hypotheekrenteaftrek). Heb jij een hypotheek van €300.000 en wordt jouw hypotheekrente met 0,5% verlaagd, bespaar je ongeveer €1.500 in het eerste jaar (= 3 x €100 x 5).

Tip: als je de maandlasten makkelijk kunt dragen, kan een lineaire hypotheek enorm veel kosten besparen.

Aftrekbare kosten

Taxatie- en advieskosten die je maakt voor het verkrijgen van een lagere risico-opslag zijn eenmalig aftrekbaar in de aangifte inkomstenbelasting. 

Samenvatting

Sparen voor je eigen huis en extra aflossen op je hypotheek geeft dubbel voordeel. Je hypotheek is lager, waardoor je op lange termijn minder rente betaalt én je rente kan effectief lager worden door een lagere risico-opslag.

Als jij een bestaande hypotheek hebt: check de voorwaarden van jouw bank en of jij met jouw LTV een lagere hypotheekrente kunt aanvragen. Eventueel kan een extra aflossing of nieuwe taxatie voordeel opleveren, als de taxatiewaarde hoger is (waardoor je LTV lager wordt).

This Post Has 2 Comments

  1. Hai, ik kan me hier helemaal in vinden.
    Als concrete aanvulling het volgende: als je WOZ-waarde goed is gestegen kan het zijn dat je daardoor al in aanmerking komt voor een lagere tariefklasse. Het aanvragen ging heel snel (1 telefoontje, 1 e-mail beantwoorden, als bijlage de WOZ-waarde erbij en klaar) en de goedkeuring had ik de volgende dag binnen! Heerlijk besparen op rente!
    Zie mijn blog voor het hele verhaal: https://organisedtessa.wordpress.com/2019/03/13/marktwaarde-vs-lagere-hypotheekrente/
    Ik ga jouw pin delen op mijn pinterest, want top!
    groetjes, Tessa

    1. Dank je Tessa, leuk dat jij in levende lijve hebt ondervonden dat het zo makkelijk kan zijn! Wel jammer dat je OZB nu ook hoger wordt door je hogere WOZ-waarde, maar dat hoort erbij 🙂

Laat hier je reactie achter!

Close Menu