Erfpacht (& Duokoop): de voor- en nadelen

Erfpacht voor- en nadelen duokoop

Mij overkomt het weleens dat ik op Funda aan het rondneuzen ben en dat ik opeens een ‘koopje’ voorbij zie komen. Wat blijkt… Erfpacht. Mijn vader heeft altijd duidelijk gezegd: Elle, koopt nooit een huis met erfpacht.

Wat is erfpacht? Wat zijn de voordelen en wat zijn de nadelen? Is Duokoop hetzelfde als erfpacht? Je leest het hieronder!

Wat is erfpacht?

Een erfpacht is een zakelijk recht op het gebruik van een stuk grond. Het betekent dat de eigenaar van de grond (de verpachter) het recht geeft aan de erfpachter om de grond (en de woning die daarop staat) te gebruiken. Het recht van erfpacht heet dit.

Kortom: jij wordt alleen eigenaar van het gebouw (de woning) en iemand anders (vaak de gemeente) blijft eigenaar van de grond.

In ruil voor het gebruik van de grond, betaal je een bedrag, de erfpachtcanon. Vaak betaal je dit canon jaarlijks of maandelijks, soms is het ook mogelijk om vooruit te betalen, bijvoorbeeld voor een aantal jaren of zelfs eeuwigdurend.

Voordelen 

Het grootste voordeel van het kopen van een huis met erfpacht is de lagere aankoopprijs.

Lagere aankoopprijs

De aankoopprijs is lager omdat je de grond niet koopt. Je betaalt alleen voor de woning. Voor het gebruik van de grond (het recht van erfpacht) betaal je de erfpachtcanon aan de verpachter.

Aangezien de waarde van de grond vaak 30 tot 50% van de totale aankoopwaarde bedraagt, scheelt dit een heel stuk. Dit kan vooral voordelig zijn als jouw maximale hypotheek te laag is om een huis te kopen naar jouw wensen.

Nationale hypotheekgarantie (NHG) bij hogere waarde

Je kunt de nationale hypotheekgarantie alleen afsluiten als de hypotheek (en koopsom) maximaal €290.000 bedraagt (€310.000 in 2020). Doordat je aankoopprijs bij een huis met erfpacht lager is (terwijl de totale waarde hoger is), kun je NHG nemen tot een ‘hogere’ totale waarde.

Meer lezen over NHG? Check deze blog.

Fiscaal aftrekbaar

Je maandelijkse of jaarlijkse betalingen aan erfpachtcanon zijn fiscaal aftrekbaar, net zoals de hypotheekrente dat is.

Let op: koop jij het erfpacht af (afkoopsom), dat is dit bedrag niet fiscaal aftrekbaar. Als je een lening aangaat voor de afkoop van het erfpacht, is de rente wel aftrekbaar.

Nadelen

Zoals gezegd, mijn vader zei: koop nooit een huis met erfpacht. Ik begrijp hem, want je blijft in principe de rest van je leven betalen.

Mijn ultieme doel is mijn eigen huis (inclusief grond) te bezitten, zodat ik financieel onafhankelijk kan zijn. Als je dan nog elke maand of elk jaar met een erfpachtcanon zit te kijken, zal dit bemoeilijkt worden. Dit is dus direct het grootste nadeel.

Betaalplicht erfpachtcanon

De erfpachtcanon bedraagt ongeveer 4-5% van de grondwaarde per jaar. Dit loopt al snel op tot een paar honderd euro per maand of een paar duizend euro per jaar. 

Hierdoor zul je over een looptijd van 30 jaar veel duurder uitkomen met erfpacht dan met een ‘normale’ aankoop inclusief grond. Dit kan oplopen tot tienduizenden euro’s extra gezien over 30 jaar.

Prijsstijging

De prijs van de erfpachtcanon wordt vaak elke 5 of 10 jaar herzien of de prijs staat vast voor de gehele erfpachtperiode.

De erfpachtperiode is vaak 30, 50 of 100 jaar en is doorlopend. Dit houdt is dat de periode niet wijzigt als de erfpachter wijzigt (als jij je huis verkoopt en iemand anders het recht van erfpacht overneemt).

Na afloop van deze periode kan de prijs dramatisch stijgen, afhankelijk van de grondprijs. Als de looptijd 100 jaar was, kan de prijsstijging enorm groot zijn (denk aan 100 of 200 keer de oude erfpachtcanon). 

Hier komt meteen het volgende nadeel om de hoek: verkoop.

Lastiger verkopen

Misschien koop jij een huis als de erfpachtperiode nog 20 jaar loopt, maar wil je het verkopen als de periode nog maar 5 jaar loopt. Aangezien de kans op prijsstijging dan groot kan is en onzeker is hoeveel deze precies zal zijn, kan het lastiger zijn het huis te verkopen. 

Ingewikkelde overeenkomst

De erfpachtvoorwaarden zijn vaak erg uitgebreid. Je zult waarschijnlijk hulp nodig hebben van een jurist bij het aangaan van de overeenkomst.

Hypotheek

Vooral bij een erfpacht van een particulier persoon, kan het lastig zijn een hypotheek te krijgen.

Duokoop

Duokoop is een vorm van erfpacht, maar er zijn een aantal verschillen.

Bij Duokoop wil jij een woning aankopen, maar omdat deze te duur is (je zit vast aan je maximale hypotheek) vraag je Duokoop de grond te kopen en aan jou te verpachten.

Voorwaarden

De belangrijkste voorwaarden voor Duokoop zijn dat de grondwaarde maximaal 50% van de totale waarde bedraagt en dat het alleen kan worden afgesloten in combinatie met een NHG hypotheek.

Kosten

Bij het afsluiten van een contract met Duokoop, worden transactiekosten in rekening gebracht van 1% van de grondwaarde. Dit zal vaak variëren tussen € 1.000 en € 2.500. 

Voor wat betreft de prijsstijgingen van de erfpachtcanon: deze vinden jaarlijks plaats op 1 januari.

Recht op koop grond

Bij Duokoop behoud je het recht op de grond alsnog te kopen. Hierbij wordt rekening gehouden met prijsstijgingen, dus je zult waarschijnlijk meer betalen dan de originele prijs toen jij het huis kocht. Met prijsdalingen wordt geen rekening gehouden. 

Als je voor de grond (opnieuw) een hypotheek wil afsluiten, komen daarbij weer advies-, notaris-, en taxatiekosten kijken. Duokoop zelf rekent € 300 administratiekosten.

Conclusie

Vanwege de extra kosten die erfpacht oplevert is dit alleen het overwegen waard als je (net) te weinig verdient om een huis te kunnen kopen (en net teveel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning). 

Vaak zal het beter zijn door te sparen tot je een huis zonder erfpacht kunt kopen of een starterslening te nemen.

Bij Duokoop kun je de grond later alsnog kopen, maar er komen veel extra kosten kijken bij Duokoop (transactie- en administratiekosten van Duokoop zelf en eventueel kosten voor een extra hypotheek). 

This Post Has 2 Comments

  1. Begin nooit aan erfpacht, ten eerste zonde van de extra maandlasten, die kun je ook in een hypotheek steken en als je etfpacht afloopt stijgen de kosten meestal flink.
    Het eerste huis wat ik kocht liep na 5 jaar de erfpacht al, die liep al 25 jaar, toen was het nog gulden tijd en de prijs ging van 39 gulden naar 365 gulden per maand!
    Ook daalde hierdoor de waarde van het huis, gelukkig ging het daarna weer goed met de huizenmarkt waardoor de prijs weer op het oude peil kwam en toen maar snel verkocht!

    1. Dank voor het delen van je verhaal dat super goed aansluit bij mijn blog!

      Fijn dat jullie het huis toen toch nog goed hebben kunnen verkopen (geluk bij een ongeluk)

Laat hier je reactie achter!

Close Menu