Huis verkopen of verhuren?

Huis verkopen of verhuren voor rendement

In deze blog ga ik in op de belastinggevolgen van het verkopen en het verhuren van een huis en het te verwachten rendement van verhuur. Wil je meer weten over de belastinggevolgen van huizenbezit, lees dan zeker deze blog!

Op dit moment is de huizenmarkt ‘booming’. De huizenprijzen rijzen de pan uit en (vooral) in steden, is het bijna onmogelijk geworden een huis te kopen. Er wordt gezegd dat er sprake is van een bubbel, maar voorlopig lijkt er nog geen einde aan de situatie te komen. 

Belastinggevolgen verkopen

Aangezien de huizenprijzen op dit moment heel hoog zijn, kan verkopen aantrekkelijk zijn. Je hebt na verkoop het geld beschikbaar.

Soms is het überhaupt geen optie om het huis aan te houden voor de verhuur, omdat je vaak geen tweede hypotheek krijgt. De meeste mensen willen een nieuw huis kopen en dit huis moet nu ook tegen een hoge prijs worden gekocht. Dat is verkopen de enige optie. Let in dat geval op de bijleenregeling!

Vermogensbelasting bij verkoop

Bij verkoop betaal je in Nederland geen belasting over de vermogenswinst die je behaalt met de verkoop van je woning. Dus als jij een woning koopt voor €100.000 en vervolgens verkoopt voor €200.000, betaal je over de winst (€100.000) geen belasting. Het idee hierachter is dat je vermogen gedurende de tijd dat je het hebt wordt belast in box 3.

Let op dat dit anders kan zijn als je kwalificeert als ondernemer. Wanneer dat het geval is, lees je hieronder. 

Belastinggevolgen verhuren

Als je je huis gaat verhuren, woon je zelf niet meer in het huis. Het huis ‘verplaatst’ dan van box 1 naar box 3. Je hebt geen recht meer op hypotheekrenteaftrek, maar je hoeft ook geen eigenwoningforfait in aanmerking te nemen. Wel betaal je belasting in box 3. 

Je betaalt géén belasting over de huurinkomsten. Dit kán anders zijn, in het geval je zo actief bent met het verhuren van panden dat je als ondernemer wordt gezien (lees daarover hieronder meer).

Indien het je hier al begint te duizelen, lees dan eerst de blog over de belastinggevolgen van huizenbezit.

Let op dat verhuren meestal niet is toegestaan op grond van de overeenkomst met de hypotheekverstrekker. Je moet hiervoor dan goedkeuring aanvragen. Een andere optie is gaan verhuren op basis van de Leegstandwet (als je huis te koop staat). Een vergunning hiervoor kan worden aangevraagd bij de gemeente.

Wanneer ben je ondernemer?

Je wordt als ondernemer gezien als je meer dan gemiddeld actief bent met het aankopen, verbouwen, verhuren en/of verkopen van onroerend goed. Hierbij wordt met name gekeken naar hoeveel werk je erin stopt. Dus hoe actief ben je bezig met het beheren van je vermogen (in dit geval, de panden). 

Denk hierbij aan: het verrichten van administratieve werkzaamheden zoals het plaatsen van advertenties en het opstellen van huurovereenkomsten, het zelf verrichten van verbouwingswerkzaamheden en het hebben van specifieke kennis of relaties van of binnen de onroerendgoedsector. 

Het wel of niet kwalificeren als ondernemer is een grijs gebied dus als je denkt dat je hier misschien mee te maken gaat krijgen zal je jouw eigen casus goed moeten (laten) bekijken.

Belastinggevolgen ondernemers

Als je als ondernemer kwalificeert, worden de huurinkomsten en vermogenswinsten belast in box 1 (tegen maximaal 51,75% in 2019). Wel zijn je kosten, zoals onderhoudskosten, dan aftrekbaar en kun je afschrijven op het pand. Eventueel heb je recht op de ondernemersaftrek

Aangezien ‘langetermijn’ verhuur vrijgesteld is van BTW, is de BTW op de aankoop van goederen en diensten voor het verhuurde pand niet aftrekbaar.

De keuze

Of je je huis wil verhuren of verkopen is in grote mate afhankelijk van je financiële doelen en positie.

  • Als je nog een hypotheek op je huidige huis hebt en je wil een nieuw huis aankopen, is verkopen vaak de enige optie.
  • Heb je al een ander huis en/of spaargeld en wil je graag investeren in onroerend goed, is verhuren een goede optie.

Rendement verhuur

Als je geen hypotheek hebt op het huis, is bij verhuur een rendement van 4-5% (na belastingen) van de waarde realistisch. Hierbij is geen rekening gehouden met onderhoudskosten en waardevermindering door de verhuur. 

Als je een hypotheekschuld hebt, moet je de rente blijven betalen en wordt het rendement lager dan 4-5% (afhankelijk van de hoogte van je hypotheek en hypotheekrente).

Onderhoudskosten

Als je een huis gaat verhuren, liggen de onderhoudskosten vaak hoger dan wanneer je zelf in het huis woont. Voor een appartement is het verstandig rekening te houden met ongeveer €2.500 tot €3.500 per jaar (afhankelijk van het bouwjaar van het appartement). Voor een klein huis houdt rekening met €3.000 tot € 4.000 per jaar. Ook kunnen extreme gevallen optreden, denk hierbij in het ergste geval aan een wietplantage.

Waardestijgingen of -dalingen

Vergeet geen rekening te houden met eventuele waardestijgingen of -dalingen.

Rekenvoorbeeld verhuur huis

Zie hieronder een voorbeeldberekening om een klein idee te krijgen van de inkomsten, belastingen en andere kosten per jaar. 

Huis verkopen of verhuren rendement
Voor dit rekenvoorbeeld heb ik de belastingpercentages (box 3) van 2018 gebruikt

AirBnB

Let op dat er allerlei aparte regelingen gelden voor het verhuren van je woning of een deel daarvan via websites zoals AirBnB. Daarover lees je meer in deze blog

This Post Has 2 Comments

  1. Leuk stukje! Zelf wil ik binnenkort ook op mezelf gaan wonen dus dit is zeer welkome informatie! Bedankt en ga zo door!

    1. Dank je Jessy, zo leuk om te horen! Veel succes

Laat hier je reactie achter!

Close Menu