Huis verkopen of verhuren?

Huis verkopen of verhuren voor rendement

de blog over de belastinggevolgen van huizenbezitIn deze blog ga ik in op de belastinggevolgen van het verkopen en het verhuren van een huis en het te verwachten rendement van verhuur. In een eerdere blog lees je meer over de belastinggevolgen van huizenbezit.

Op dit moment is de huizenmarkt ‘booming’. De huizenprijzen rijzen de pan uit en (vooral) in steden, is het bijna onmogelijk geworden een huis te kopen. Er wordt gezegd dat er sprake is van een bubbel, maar voorlopig lijkt er nog geen einde aan de situatie te komen. 

Belastinggevolgen verkopen

Aangezien de huizenprijzen op dit moment heel hoog zijn, kan verkopen aantrekkelijk zijn. Je hebt na verkoop het geld beschikbaar.

Soms is het überhaupt geen optie om het huis aan te houden voor de verhuur, omdat je vaak geen tweede hypotheek krijgt. De meeste mensen willen een nieuw huis kopen en dit huis moet nu ook tegen een hoge prijs worden gekocht. Dat is verkopen de enige optie.

Let in dat geval op de bijleenregeling!

Vermogensbelasting bij verkoop

Bij verkoop betaal je in Nederland geen belasting over de vermogenswinst die je behaalt met de verkoop van je woning. Dus als jij een woning koopt voor €100.000 en vervolgens verkoopt voor €200.000, betaal je over de winst (€100.000) geen belasting. Het idee hierachter is dat het inkomen uit de woning of het vermogen gedurende de tijd dat je het huis hebt wordt belast in box 1 of box 3.

Let op dat dit anders kan zijn als je kwalificeert als ondernemer. Wanneer dat het geval is, lees je hieronder. 

Belastinggevolgen verhuren

Als je je huis gaat verhuren, woon je zelf niet meer in het huis. Het huis ‘verplaatst’ dan van box 1 naar box 3. Je hebt geen recht meer op hypotheekrenteaftrek, maar je hoeft ook geen eigenwoningforfait in aanmerking te nemen. Wel betaal je belasting in box 3. 

Je betaalt géén belasting over de huurinkomsten. Dit kán anders zijn, in het geval je zo actief bent met het verhuren van panden dat je als ondernemer wordt gezien (lees daarover hieronder meer).

Indien het je hier al begint te duizelen, lees dan eerst de blog over de belastinggevolgen van huizenbezit.

Let op dat verhuren meestal niet is toegestaan op grond van de overeenkomst met de hypotheekverstrekker. Je moet hiervoor dan goedkeuring aanvragen. Een andere optie is gaan verhuren op basis van de Leegstandwet (als je huis te koop staat). Een vergunning hiervoor kan worden aangevraagd bij de gemeente.

Wanneer ben je ondernemer?

Je wordt als ondernemer gezien als je ‘meer dan gemiddeld actief bent’ met het aankopen, verbouwen, verhuren en/of verkopen van onroerend goed. Hierbij wordt met name gekeken naar hoeveel werk je erin stopt. Dus hoe actief ben je bezig met het beheren van je vermogen (in dit geval, de panden). 

Denk hierbij aan: het verrichten van administratieve werkzaamheden zoals het plaatsen van advertenties en het opstellen van huurovereenkomsten, het zelf verrichten van verbouwingswerkzaamheden en het hebben van specifieke kennis of relaties van of binnen de onroerendgoedsector. 

Het wel of niet kwalificeren als ondernemer is een grijs gebied dus als je denkt dat je hier misschien mee te maken gaat krijgen zal je jouw eigen casus goed moeten (laten) bekijken.

Belastinggevolgen ondernemers

Als je als ondernemer kwalificeert, worden de huurinkomsten en vermogenswinsten belast in box 1 (tegen maximaal 51,75% in 2019). Wel zijn je kosten, zoals onderhoudskosten, dan aftrekbaar en kun je afschrijven op het pand. Eventueel heb je recht op de ondernemersaftrek

Aangezien ‘langetermijn’ verhuur vrijgesteld is van btw, is de btw op de aankoop van goederen en diensten voor het verhuurde pand niet aftrekbaar.

De keuze

Of je je huis wil verhuren of verkopen is in grote mate afhankelijk van je financiële doelen en positie.

  • Als je nog een hypotheek op je huidige huis hebt en je wil een nieuw huis aankopen, is verkopen vaak de enige optie.
  • Heb je al een ander huis en/of spaargeld en wil je graag investeren in onroerend goed, is verhuren een goede optie.

Rendement verhuur

Als je geen hypotheek hebt op het huis, is bij verhuur een rendement van 4-5% (na belastingen) van de waarde realistisch. Hierbij is geen rekening gehouden met onderhoudskosten en waardevermindering door de verhuur. 

Als je een hypotheekschuld hebt, moet je de rente blijven betalen en wordt het rendement lager dan 4-5% (afhankelijk van de hoogte van je hypotheek en hypotheekrente).

Onderhoudskosten

Als je een huis gaat verhuren, liggen de onderhoudskosten vaak hoger dan wanneer je zelf in het huis woont. Voor een appartement is het verstandig rekening te houden met ongeveer €2.500 tot €3.500 per jaar (afhankelijk van het bouwjaar van het appartement). Voor een klein huis houdt rekening met €3.000 tot € 4.000 per jaar. Ook kunnen extreme gevallen optreden, denk hierbij in het ergste geval aan een wietplantage.

Waardestijgingen of -dalingen

Vergeet geen rekening te houden met eventuele waardestijgingen of -dalingen.

Rekenvoorbeeld verhuur huis

Zie hieronder een voorbeeldberekening om een klein idee te krijgen van de inkomsten, belastingen en andere kosten per jaar. 

Huis verkopen of verhuren rendement
Voor dit rekenvoorbeeld heb ik de belastingpercentages (box 3) van 2018 gebruikt

Airbnb

Let op dat er allerlei aparte (belasting)regelingen gelden voor tijdelijke verhuur (het verhuren van je woning of een deel daarvan via websites zoals Airbnb). 

This Post Has 5 Comments

  1. Leuk stukje! Zelf wil ik binnenkort ook op mezelf gaan wonen dus dit is zeer welkome informatie! Bedankt en ga zo door!

    1. Dank je Jessy, zo leuk om te horen! Veel succes

  2. De rendementen kunnen in mijn ervaring veel hoger zijn. Een rendement van 4% zou voor mij veel te laag zijn. Als je bijvoorbeeld een appartement van 130.000 met 2 slaapkamers koopt kan je vaak al een bruto aanvangsrendement van 8% halen met huurinkomsten als je rond de 1000 huur ontvangt. Hiervan dient 20% (van de taxatiewaarde in verhuurde staat) aanbetaald te worden. Deze vereiste eigen middelen kunnen bijvoorbeeld ook uit je overwaarde komen. Vervolgens kan je voor het resterende deel een beleggingshypotheek afsluiten bij bijvoorbeeld RNHB. Je kan bijvoorbeeld ook naar een vastgoedhypotheekadviseur gaan. (niet de hypotheker die snappen dit niet). Naast je gedeelte van je huurinkomsten die je aflost kan je dan je overige inkomsten beleggen om sneller te kunnen hefbomen, of bijvoorbeeld binnen 10-15- in plaats van 30 jaar te aflossen. 2.500 per jaar vind ik persoonlijk in de praktijk aan de hoge kant, maar altijd goed om apart te houden. Uiteindelijk kan je dit (bijna) sparen uit je inkomsten die je naast je aflossing ontvangt. Een hypotheekrente bij RNHB komt misschien momenteel rond de 3,5. De rente van het vermogen wat je uit je overwaarde haalt is lager, bijvoorbeeld 1,7 – 1,8 voor 10 jaar vast. Daarnaast laat je je huurcontract indexeren voor het maximale +- 3-4% per jaar. Vastgoed stijgt natuurlijk ook op lange termijn, net als de bevolkingsgroei (de komende jaren). Zeker als je voor 3 kamer appartmenten gaat heb je voorlopig te maken met een ZEER GROOT tekort aan huurwoningen. Uiteraard moet je wel in groeigebieden kopen en geen krimpgebieden. Deze data kan je online vinden. Dit is voor mij DE manier op snel rijk en financieel onafhankelijk te worden. Als je overwaarde hebt kan je ook snel groeien op deze manier. Stel je hebt bijvoorbeeld 150.000 aan overwaarde, dan zou je bijvoorbeeld 1 tot 3-4 panden aan kunnen kopen (omdat je op die manier 1 tot 3-4 keer de vereiste eigen middelen kan opdrengen die benodigd zijn voor de financiering. Mocht je bijvoorbeeld 3 kunnen kopen, dan zal het in de meeste gevallen niet snel duren voor je de 4e kan kopen, door vermogen wat je opbouwt met 1. aflossen van je 3 panden 2. de aflossing en je eigenhuis 3. de (eventuele) waardestijging van je panden. 4 . de overige huurinkomsten die je lekker laat renderen doordat je daarmee dan investeert in fondsen. 5. De huur gaat jaarlijks omhoog. Mocht je er 4 hebben, dan duurt het nog sneller voordat je aan de 5 panden zit. Zo kan je steeds sneller hefbomen. Veel mensen denken dat je niet makkelijk een financiering kan krijgen, maar dit is vaak ten onrechte. Het vinden van het juiste pand is meestal de grootste uitdaging en niet de financiering.

    1. Hi Pieter,

      Dank voor je uitgebreide uiteenzetting. Absoluut eens dat de rendement hoger kúnnen zijn. Het is een algemeen stuk en ik wil een realistisch beeld scheppen.

      Persoonlijk vind ik het verrassend dat je een appartement met 2 slaapkamers koopt voor 130.000 (in een groeigebied?) en dan verhuurt voor 1.000 (exclusief G/W/L)? Hefbomen is erg risicovol en je heb een grote buffer nodig!

      Ik hoop dat deze manier je snel financiële onafhankelijkheid brengt! Succes!

  3. Het huren van een huis word inderdaad steeds duurder en duurder. Wat je de laatste tijd veel ziet is dat men een huis verkoopt en dit verhuurt via het platform Airbnb. Airbnb is de laatste jaren uitgegroeid tot marktleider op het gebied van woningen verhuren. Ik ben benieuwd wat Airbnb ons in de toekomst gaat brengen!

Laat hier je reactie achter!

Close Menu