Hypotheek oversluiten: voordelig voor jou?

oversluiten hypotheek kosten voordelen nadelen

Momenteel is de hypotheekrente ‘historisch laag’. Heb jij een hypotheek met een hoge hypotheekrente? Dan kan oversluiten misschien voordelig zijn en je veel geld besparen.

Let op: persoonlijke advisering is bij het oversluiten van je hypotheek noodzakelijk. Laat je goed adviseren door een professionele partij.

Wat is oversluiten?

Als je je hypotheek oversluit wordt je ‘oude’ hypotheek volledig afgelost en sluit je (tegelijkertijd) een nieuwe hypotheek af. De reden om je hypotheek over te sluiten is het verkrijgen van een hypotheek met betere voorwaarden, bijvoorbeeld een lagere hypotheekrente.

Kosten

Het oversluiten van je hypotheek is vrij kostbaar. Ten eerste kunnen er kosten zijn voor het eenmalig aflossen van je ‘oude’ hypotheek in de vorm van boeterente. Daarnaast zijn er kosten voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Daartegenover staat het voordeel van lagere kosten van je nieuwe hypotheek, meestal in de vorm van een lagere hypotheekrente.

Boeterente

Als jij jouw ‘oude’ hypotheek ineens aflost, loopt de hypotheekverstrekker rente mis. Om deze reden wordt er zogenaamde boeterente in rekening gebracht.

Boeterente is alleen van toepassing als je in je rentevaste periode zit. Na je rentevaste periode zal je huidige hypotheekverstrekker je een rente aanbieden, maar je kunt ook bij andere hypotheekverstrekkers gaan kijken of zij een lagere rente bieden (oversluiten). Zorg dat je er op tijd bij bent, zodat de hypotheek niet automatisch wordt verlengd.

De hoogte van de boeterente is afhankelijk van de hoogte van de hypotheekrente en de resterende looptijd van je rentevaste periode. Je kunt een ‘aflosnota’ opvragen bij je hypotheekverstrekker zodat je een inschatting van de hoogte hebt.

De betaalde boeterente is eenmalig fiscaal aftrekbaar.

Afsluiten nieuwe hypotheek

Je maakt kosten voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Denk hierbij aan notariskosten, taxatiekosten en advieskosten. De kosten variëren, maar houdt rekening met €3.000 tot €5.000.

Als je je hypotheek oversluit bij dezelfde bank tegen dezelfde voorwaarden (je past alleen de rente aan tegen betaling van een boete), zijn de kosten lager omdat je geen nieuwe taxatie en hypotheekakte nodig hebt.

De afsluitkosten zijn fiscaal aftrekbaar, maar alleen voor het gedeelte dat ziet op de ‘eigenwoningschuld’.

Dit betekent dat als je een hogere hypotheek afsluit om de afsluitkosten te betalen, deze kosten slechts gedeeltelijk aftrekbaar zijn. Bijvoorbeeld: je hypotheek is €250.000, deze sluit je over en de afsluitkosten zijn €5.000. Je verhoogt je hypotheek met €5.000 om deze kosten te kunnen betalen. Dan zijn de kosten voor 250.000/255.000e deel aftrekbaar. Daarnaast betaal je rente over de hogere hypotheek, waardoor jouw besparing kleiner wordt.

Voordelig voor jou?

Om uit te rekenen of oversluiten van je hypotheek voordelig is voor jou, heb je informatie nodig over je huidige hypotheek, je eventuele nieuwe hypotheek, de hoogte van de boeterente en andere kosten die komen kijken bij oversluiten. Daarnaast zul je moeten overwegen hoe lang je nog in je huidige koophuis wil blijven wonen. Als je gaat verhuizen, kun je namelijk altijd boetevrij aflossen. Je betaalt dan geen boeterente.

Voorbeeld

Je hebt een hypotheek van €250.000 met een hypotheekrente van 5%. De rentekosten zijn nu €1.042 per maand. Als je hypotheekrente naar 2% kan, zijn de rentekosten €417 per maand. Dan is je voordeel van de lagere hypotheekrente €625 in de eerste maand. Netto (na belastingaftrek) zal het voordeel nog ongeveer €323 euro zijn (afhankelijk van je inkomen).
hypotheek oversluiten kosten printscreen

De bovenstaande bedragen gelden in deze specifieke maand. Als je in 30 jaar aflost, zullen de rentebedragen lager worden en dus ook je voordeel. We gaan daarom uit van een gemiddelde besparing van €250. Het voorbeeld is versimpeld. Schakel een adviseur in voor persoonlijk advies.

Je wil deze hypotheek oversluiten. Als je nog in de rentevaste periode zit (je hebt de hypotheek in 2013 afgesloten met een rentevaste periode van 10 jaar) moet je boeterente betalen. Bij elkaar zal dat in deze situatie (afhankelijk van de precieze resterende looptijd van de rentevaste periode) ongeveer €30.000 euro zijn.

Daarbij komen nog kosten voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek: ongeveer €4.000. De boeterente en extra kosten zijn fiscaal aftrekbaar. Dat houdt in dat je (afhankelijk van je inkomen) effectief gezien iets minder dan de helft betaalt, in totaal €16.405.

Als je kosten €16.405 zijn en je besparing €250 per maand, duurt het 65 maanden voordat oversluiten voordeel gaat opleveren. Dat is ongeveer 5,5 jaar. Het is dus belangrijk af te wegen of je nog 5,5 jaar in dit huis blijft wonen, pas na deze periode is je nieuwe hypotheek goedkoper.

Extra aandachtspunten

  • Zijn je inkomen en de waarde van je huis hoog genoeg om een nieuwe hypotheek (bij een andere bank) af te sluiten? Als bijvoorbeeld je inkomen lager is dan toen je je ‘oude’ hypotheek afsloot, kún je misschien geen hypotheek meer afsluiten van deze hoogte. De regelgeving is in de afgelopen jaren veel veranderd.
  • Bij een bankspaarhypotheek is de hoogte van je hypotheekrente ook de rentevergoeding voor je spaarpremie. Als je de hypotheekrente lager wordt (door oversluiten), wordt automatisch ook de rentevergoeding lager. Oversluiten kán nog steeds voordelig zijn, maar dit is afhankelijk van je hypotheekvorm.
  • Rentemiddelen is een optie met name als je geen ‘contant’ geld beschikbaar hebt om de hypotheek over te sluiten. De boeterente wordt dan ‘uitgesmeerd’ over de resterende looptijd in de vorm van een hogere rente.

Advisering

Het is van groot belang dat je goed voor ogen hebt wat de hoogte van je hypotheek is in verhouding tot de waarde van je woning, wat je huidige en gewenste hypotheekvorm is en de voorwaarden. Uiteindelijk bepalen de voorwaarden of het daadwerkelijk voordeliger is om over te stappen. Laat je goed adviseren!

Deze blog heb ik geschreven in samenwerking met Bastian & Visser Advieskantoor. Samen proberen wij meer bewustzijn te creëren voor het belang van persoonlijke advisering op het gebied van financiële diensten, hypotheken en verzekeringen.

This Post Has 4 Comments

  1. Dat is iets om eens naar te kijken, nooit over nagedacht eigenlijk. Bedankt voor de tip!

  2. Geld dat ook als je in Duitsland woont met Nederlands inkomen

    1. Ik zou denken van wel, maar ik kan me voorstellen dat het lastiger is een nieuwe hypotheek af te sluiten als je in het buitenland woont. Ik zou even persoonlijk advies vragen, bijvoorbeeld bij Bastian & Visser.

Laat hier je reactie achter!

Close Menu