Hypotheekrenteaftrek, bijleenregeling en extra aflossen

Hypotheek aflossen.docx

In mijn blog over de belastinggevolgen van het kopen van een huis schreef ik op hoofdlijnen hoe de hypotheekrenteaftrek werkt. Toch merk ik vaak dat mensen er meer vragen over hebben. Niet alleen hoe het belastingtechnisch uitwerkt, maar ook of het verstandig is hun hypotheek verder af te lossen.

De hypotheekrenteaftrek

Als jouw huis je eigen woning is (je woont in het huis) ‘valt’ het huis in box 1. Dit heeft tot gevolg dat het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek van toepassing zijn.

  • Eigenwoningforfait: het eigenwoningforfait wordt opgeteld bij je belastbare inkomen. Je betaalt dan inkomstenbelasting over dit bedrag. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde. In principe 0,7%, maar hoger als de WOZ-waarde meer dan €1.060.000 is.
  • Hypotheekrenteaftrek: je mag de rente die je betaalt aftrekken van je belastbare inkomen. Je belastbare inkomen wordt hierdoor lager en dus je te betalen inkomstenbelasting in box 1. Je mag zelf kiezen of je de hypotheekrente aftrekt van jouw belastbare inkomen of dat van je partner. Hoe hoger het inkomen, hoe meer het oplevert (zie hieronder bij ‘Gevolgen inkomenstenbelasting’).

Moraal van het verhaal: door de hypotheekrenteaftrek wordt je belastbare inkomen verlaagd met het verschil tussen het eigenwoningforfait (een +) en de hypotheekrente (een -).

Wet Hillen (geen of kleine eigenwoningschuld)
Grote kans dat je nu denkt: hee, maar mijn betaalde hypotheekrente kan toch ook lager zijn dan mijn eigenwoningforfait (als je geen of een kleine hypotheek (over) hebt). Dan moet je betalen over je eigen woning.

Klopt! Om dit te voorkomen werd in 2005 de zogenaamde Wet Hillen ingevoerd. Als je eigenwoningforfait hoger is dan je hypotheekrenteaftrek, vervalt het eigenwoningforfait. Deze maatregel is bedoelt om het aflossen van je hypotheek te stimuleren. 

Het huidige kabinet heeft echter besloten om de wet Hillen af te schaffen. Vanaf 2019 wordt de regeling met 3,33% per jaar afgebouwd. Over 30 jaar is hij volledig afgeschaft.

Gevolgen inkomstenbelasting

De inkomstenbelasting in box 1 is een progressieve belasting (lees meer over het boxenstelsel in deze blog). Over elke schijf betaal je een bepaald percentage aan belasting. In 2019 is het hoogste tarief 51,75% (inkomen boven €68.507). Afhankelijk van de hoogste schijf waarin jij wordt belast, levert de hypotheekrenteaftrek een bepaald voordeel op.

Bijvoorbeeld: als je €100.000 verdient en je hebt €10.000 aan hypotheekrenteaftrek, zal je belastbare inkomen worden verlaagd naar €90.000 (even zonder rekening te houden met het eigenwoningforfait). Je hoeft dus over €10.000 geen 51,75% belasting meer te betalen! Iemand die in een lagere schijf zit (bijvoorbeeld: zijn of haar maximale percentage is 36,65%) hoeft geen belasting meer te betalen over €10.000 (de hypotheekrente) tegen 36,65%. Dit houdt in dat mensen met een hoger inkomen, procentueel gezien meer voordeel hebben van de hypotheekrenteaftrek.

Afbouw hypotheekrenteaftrek
De overheid is het maximale percentage van de hypotheekrenteaftrek aan het afbouwen met een 0,5% per jaar. Vanaf 2020 zal dit versneld gaan met 3% per jaar. Dit heeft alleen invloed op mensen die in de hoogste schijf (51,75%) zitten. Op dit moment (jaar 2019) is het percentage waartegen de hypotheekrente aftrekbaar is 49%.

Voor de persoon in de 51,75% schijf is het voordeel van de hypotheekrenteaftrek €10.000 x 49% = €4.900
Voor de persoon in de 36,65% schijf is het voordeel van de hypotheekrenteaftrek €10.000 x 36,65% = €3.665.

Voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek

Deze blog is geschreven voor ‘nieuwe’ hypotheken afgesloten na 1 januari 2013. Voor deze datum was bijvoorbeeld ook de rente bij aflossingsvrije hypotheken aftrekbaar. Dat is nu niet meer het geval. Voor de mensen die toen een hypotheek hebben afgesloten gelden soms nog de oude regels.

Er zijn verschillende voorwaarden aan de hypotheekrenteaftrek verbonden:

  • De looptijd van de hypotheek mag maximaal 30 jaar zijn en in deze tijd moet de hypotheek volledig worden afgelost (bijvoorbeeld een annuïtaire of lineaire hypotheek). Bij een aflossingsvrije hypotheek is de rente niet aftrekbaar.
  • Je moet de hypotheek gebruiken voor het kopen van een eigen woning of het verbouwen of onderhouden daarvan.
  • Je moet elke jaar een bepaald minimumbedrag aflossen.

 Andere mogelijkheden / voorwaarden

  • 30 jaar: je hebt maximaal 30 jaar recht op hypotheekrenteaftrek. Als je een huis koopt en 5 jaar later verhuisd naar een nieuw koophuis, heb je dus al 5 jaar hypotheekrenteaftrek ‘verbruikt’. Als je voor je nieuwe huis een hogere hypotheek afsluit, geldt over het nieuwe, hogere gedeelte weer opnieuw 30 jaar.
  • Eenmalige kosten: onder andere de advieskosten voor de hypotheekadviseur en de notariskosten voor het opstellen van de hypotheekakte zijn aftrekbaar in het jaar van aankoop.
  • Erfpacht: maandelijkse of jaarlijkse erfpachtbetalingen zijn aftrekbaar, net zoals de rente op een hypotheek voor het afkopen van erfpacht.
  • Rijksmonumenten: hebben extra aftrekposten voor onderhoudskosten.
  • Woning in aanbouw: de rente is al aftrekbaar terwijl je er niet woont indien je binnen 3 jaar na de koop in de woning gaat wonen.
  • Woning te koop en leeg: als je woning te koop en leeg staat is de rente nog aftrekbaar in het jaar waarin de woning leeg komt te staan en de 3 jaren daarna. In de huidige economie komt dit niet zo vaak voor. Dit is een tijdelijk regeling die is ingevoerd in de crisis.
  • Bijleenregeling: als je je huis verkoopt en je houdt daaraan overwaarde over, moet je dit investeren in je nieuwe woning (als je binnen 3 jaar een nieuwe woning aankoopt). Dus als je €20.000 overwaarde hebt, krijgt je over dat bedrag geen hypotheekrenteaftrek meer.

Voorbeeld bijleenregeling

Je koopt een huis voor €200.000 samen met je partner. Jullie hebben hypotheekrenteaftrek voor 30 jaar over dit bedrag (uitgaande van €200.000 aan hypotheek). Helaas gaan jij en je partner uit elkaar en jij verkoopt de helft van de woning aan je ex-partner. Het huis is meer waard geworden, dus jij krijgt €110.000 (de helft van de waarde van €220.000).

Jij krijgt dan €110.000 (verkoopbedrag) -/- €100.000 (de helft van de hypotheek die jullie nog hebben) = €10.000 op je rekening gestort.

Als je binnen 3 jaar een nieuw huis wil kopen, zorgt de bijleenregeling ervoor dat je de €10.000 overwaarde in je nieuwe huis moet steken. Over die €10.000 krijg je in ieder geval geen hypotheekrenteaftrek meer. Als je dit geld op je bankrekening laat staan, betaal je hierover belasting in box 3.

Als je een nieuw huis koopt, heb je over de eerste €100.000 nog maar 27 jaar hypotheekrenteaftrek over (want je hebt al 3 jaar aftrek gekregen over jouw deel van de hypotheek). Als je een nieuwe hypotheek neemt van €120.000, krijg je over €20.000 weer opnieuw 30 jaar hypotheekrenteaftrek.

Hypotheek aflossen: goed idee?

Ja, extra hypotheek aflossen is financieel gezien bijna altijd een goed idee. Zorg er wel voor dat je nog voldoende geld overhoudt om van te leven (houdt een buffer achter de hand). Daarnaast, kijk goed naar de voorwaarden van jouw hypotheek en neem de bijleenregeling (zie hierboven) in overweging. Een argument dat ik weleens hoor is: nee je moet niet aflossen, want dan verlies je je hypotheekrenteaftrek. Zo werkt het niet helemaal.

Rekenvoorbeeld
Zoals hierboven uitgelegd, verlaagd de hypotheekrenteaftrek je belastbare inkomen. Je mag de rente aftrekken van je belastbare inkomen. Dus bijvoorbeeld wordt je belastbaar inkomen in plaats van €100.000 nog maar €90.000. Je hoeft dan over €10.000 geen belasting te betalen (dus: je bespaart €4.950 door de hypotheekrenteaftrek). MAAR, je moet natuurlijk nog steeds wel die €10.000 aan rente aan de bank betalen. Uiteindelijk verlies je dus nog steeds €5.050.

Daarnaast: als je spaargeld hebt, betaal je hierover belasting in box 3 (indien het boven de vrijstelling komt). 

Best ingewikkeld, deze regelingen. Hopelijk geeft dit een beetje helderheid! Als je nog vragen hebt, laat het me gerust weten!

Lagere rente?
Soms is het mogelijk een lagere rente te krijgen als jij een deel van je hypotheek hebt afgelost (indien je geen NHG hebt. Lees daarover meer in deze blog. Daarnaast kan oversluiten een optie zijn voor het verkrijgen van een lagere rente!

Laat hier je reactie achter!

Close Menu